ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Развитие рыночных отношений в России в послед-ние
годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить
их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной
новизной инсти-тута ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере
предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными
вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при
реализации прав, вытекающих из залога.
Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой
развитой систе-мы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда,
когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае
продуманная и эф-фективная ипотечная система может помочь стабилизировать
положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно
оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой
сторо-ны, помогает решать социальные и экономические проблемы.
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых
развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально неза-щищенные
категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в
жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить
бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными
и, в конечном счете, потерпели крах.
Активное использование ипотеки в России обещает большое
количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики,
обес-печить жильем социально незащищенные категории граждан.
Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и
для бан-ковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, осо-бенно
во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес да-же при
невысокой доходности.
Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является
нор-мативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законода-тельными
актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации;
Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №
102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля
1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что
законодательство в области залога до настоящего времени непоследова-тельно и
полно противоречий.
Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться с
принятием ука-занных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в
особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний
день да-леко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.
Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке
(залоге недви-жимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формирова-нии
законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в части
регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Граж-данского
кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на примене-ние к тем
отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе
земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущ-ной
необходимостью.
Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданско-го
законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипо-теке
в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, по-следующая
ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочислен-ные варианты
ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций,
которые могут возникнуть в процессе правоприменения.
В 2003 году количество ипотечных займов в России
значительно увели-чилось. Однако высокая динамика ипотеки относительна:
кредиты использова-лись всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с
недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и
определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена,
в частности, Вторая Все-российская конференция по ипотеке, организованная
информационным агент-ством «АК&М».
О значимости развития института ипотеки говорит и тот
факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет
государство.
В апреле 2004 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному креди-тованию»
(АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве по развитию об-щефедеральной
системы ипотечного жилищного кредитования с Правительст-вом г.
Санкт-Петербурга. Третьей стороной соглашения является ОАО
«Санкт-Петербургское ипотечное агентство», созданное Правительством г.
Санкт-Петербурга, которое в соответствии с соглашением будет выполнять
функции регионального оператора.
К особенностям реализации ипотечной программы в условиях
Санкт-Петербурга относится то, что она является составной частью комплексного
подхода петербургского правительства к формированию рынка доступного жи-лья.
Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного
распределения земельных участков под жилищное строительство, намерен ак-тивно
вовлекать кредитные организации в финансирование строительства и выдачу
жителям ипотечных кредитов.
Вышеозначенная проблематика обусловила цель данной
дипломной ра-боты – исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного
кре-дитования в современном гражданском обороте.
В задачи работы входит:
1. Показать генезис развития ипотеки как института
гражданского права.
2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки
зрения дейст-вующего российского законодательства.
3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в
граждан-ском обороте.
4. Выявить проблемы и определить перспективы развития
института ипо-теки.
Теоретической базой выполнения данной дипломной работы послу-жили
законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды
известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотноше-ния и
специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе
таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звониц-кий, Л.А.Кассо,
К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.
|
