|
|
Глава 5. Государственная регистрация
сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую
значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В
соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о
регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных
прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде
случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях
и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также
ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.
Сопоставление указанных норм права при буквальном их
толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во
всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или
иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав
на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст.
164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдении
требования о регистрации сделки возможны два вида последствий.
Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому
несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом,
требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать
вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее
регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо
содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру,
предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат
государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой
регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации
сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в
ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества).
В обоих случаях не зарегистрированную в установленном
порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не
соответствующую требованиям закона . В то же время ст. 550 Кодекса
устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за
исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы
без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя
отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права
(ст. 223 ГК).
С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется,
что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но
регистрация его должна будет произойти только при регистрации права
собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует
регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано
возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника
договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из
него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной
защиты.
Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке
государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и
соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в
действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок
регистрации.
В связи с тем, что законодательный акт, на который
указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно
утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял
случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал
порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих
правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был
установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством
субъектов Российской Федерации.
При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на
недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от
совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие
акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.
В частности, в Рязанской области органы власти не
проводили регулирование вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, поэтому правоприменительная деятельность зачастую существенно
усложнялась.
Показателен следующий пример. В 1994 году между двумя акционерными
обществами был заключен договор строительного подряда. По условиям договора
подрядчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать его в
собственность заказчику, а последний нес обязанность оплатить выполненные
работы, а также выделить подрядчику десять квартир, номера которых могли быть
определены заказчиком на любой стадии строительства. Для привлечения
дополнительных денежных средств подрядчик заключил ряд договоров с третьими
лицами о долевом участии последних в строительстве. В частности, такой
договор был заключен с гражданкой В., которой подрядчик обязался передать
одну квартиру в построенном доме.
В январе 1995 года на фирменном бланке заказчика в адрес
подрядчика было направлено письмо, из которого следовало, что во исполнение
договора подряда подрядчику выделяется ряд квартир. Поскольку воля заказчика
на выделение определенных квартир подрядчику была ясно выражена и облачена в
надлежащую форму, последний счел возможным распорядиться частью
предоставленных ему квартир, совершив таким образом ряд сделок,
свидетельствующих о принятии им предложенного ранее исполнения договора.
Так, подрядчик выделил одну из упомянутых в полученном от
заказчика письме квартир гражданке В., о чем уведомил ее своим письмом, а
впоследствии вручил ключи от этой квартиры, то есть исполнил обязанность в
натуре. После того, как завершенный строительством дом был в установленном
порядке передан подрядчиком заказчику и зарегистрирован БТИ города за
заказчиком (но не на праве собственности, а на праве владения), В. обратилась
в БТИ г. Рязани с письменным заявлением о регистрации ее прав на полученную
по договору квартиру. БТИ зарегистрировало за нею право собственности. Однако
акционерное общество - заказчик дома обратилось в суд с иском к В. и БТИ г.
Рязани, оспаривая право собственности на квартиру и обосновывая свои
требования тем обстоятельством, что после принятия завершенного
строительством дома заказчиком в БТИ города было направлено письмо с
требованием не проводить регистрацию чьих-либо прав на квартиры в доме, а
следовательно, регистрирующий орган не вправе был осуществлять регистрацию,
не получив на это разрешения истца.
В ходе судебного заседания было установлено, что письмо,
которым спорная квартира выделялась подрядчику, подписано лицом, не имевшим
на подобные действия полномочий. В судебном заседании представитель БТИ г.
Рязани пояснил, что процесс регистрации недвижимого имущества и сделок с ним
регулируется в Рязанской области исключительно Инструкцией о порядке
проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной
документации, утвержденной приказом Центрального статистического управления
СССР от 15 июля 1985 года N 380. Инструкция эта устарела и не охватывает
всего многообразия правоотношений в жилищной сфере. В связи с этим БТИ города
при регистрации недвижимости основывается главным образом на
правоустанавливающих документах, подтверждающих законность приобретения
имущества, подлежащего регистрации, в соответствии со сложившейся практикой,
не подкрепленной законодательной регламентацией. (Оговоримся, что утверждение
это неверно, на что и было указано В.)
Возражения на иск сводились к следующему. В Российской
Федерации (на момент рассмотрения дела в суде года) действуют Методические
указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на
земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость (как обязательные
для исполнения впредь до вступления в действие законодательных актов,
регулирующих те же правоотношения). Указанный подзаконный акт
предусматривает, что основанием для регистрации является обращение в орган,
осуществляющий регистрацию, любого гражданина или юридического лица с
заявлением и приложением необходимых документов, устанавливающих право на
недвижимость, в двух экземплярах, один из которых может быть ксерокопией. Но
к представляемым на регистрацию документам предъявляются особые требования -
они должны быть удостоверены органами юстиции; права, приобретаемые в
процессе совершения сделок с недвижимостью, перед их регистрацией подлежат
обязательному удостоверению органами юстиции; документы о сделках с
недвижимостью, заверенные органами юстиции, считаются истинными .
Однако указанные право положения не должны применяться в
силу ст. 4 Закона о введении в действие части первой ГК как противоречащие
Гражданскому кодексу, исчерпывающим образом регламентирующему вопросы о
сделках вообще и их форме в частности, поскольку рассматриваемыми правовыми
нормами вводится особая форма сделки - сделка, удостоверенная органами
юстиции, в то время как Кодекс устанавливает для сделок только три возможные
формы их совершения: устную, простую письменную и письменную
квалифицированную (нотариальную).
В то же время п. 6 Порядка заполнения форм государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением
Правительства РФ от 15 апреля 1996 года N 475 (то есть вступившего в силу
после введения в действие ГК), определяет, что для регистрации должны
представляться только подлинники правоустанавливающих документов без
каких-либо дополнительных к ним требований. Следовательно,
правоустанавливающие документы, представляемые на регистрацию, должны
соответствовать требованиям ГК. В остальном надо руководствоваться
Методическими указаниями.
При рассмотрении возникшего спора необходимо учитывать
положения ст. 20 Методических указаний, п. 2 которой предусматривает, что по
заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право, за регистрацией
которого обратилось другое заинтересованное лицо, регистрация права может
быть отложена на срок не более десяти дней. Если в течение указанного срока
регистрирующий орган не получит от суда сообщение о поступлении искового
заявления, регистрация права должна быть осуществлена. Отсюда следует, что
заявление заказчика дома о том, что БТИ не имело права проводить регистрацию
права собственности после получения от заказчика письменного предупреждения о
его притязаниях на квартиру, несостоятельно, поскольку заказчик на момент
регистрации не обращался в суд с какими-либо требованиями. Право
собственности В. на квартиру было зарегистрировано на основании ее заявления,
договора о долевом участии в строительстве и соответствующих писем,
свидетельствующих об исполнении договорных обязанностей. Следовательно, при
регистрации права собственности на квартиру не были нарушены требования
какого-либо правового акта.
С точки зрения регистрационной техники, установленной
законодательством, порядок регистрации был соблюден, что подтвердил в
судебном заседании и представитель БТИ.
Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое
недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Объект
строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того,
завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как
движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи,
данное в ст. 130 ГК, а в ст. 25 принятого, но не вступившего в силу на момент
рассмотрения дела Закона о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним объект незавершенного строительства непосредственно
назван как объект недвижимого имущества.
Однако объект этот до момента государственной регистрации
не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им и именно
это право подрядчик передает по окончании строительства заказчику, имеющему
до завершения строительных работ обязательственное право (требование) по
отношению к своему контрагенту.
Получив завершенный строительством дом в свое владение,
заказчик может стать собственником, но только обратившись за регистрацией
права собственности в уполномоченный на проведение регистрации орган. Из ст.
289, 290 ГК следует, что объектом права собственности в многоквартирном доме
являются отдельные квартиры; остальные части дома - несущие конструкции,
общие помещения дома и т. п. - составляют общую долевую собственность
владельцев квартир, то есть право собственности на них производно от права
собственности на квартиры.
Таким образом, весь дом может находиться в собственности
одного лица лишь в том случае, если за ним зарегистрированы в собственность
все квартиры этого дома либо если весь дом зарегистрирован за одним
собственником и при этом ни на одну из квартир дома право собственности не
зарегистрировано за третьим лицом. Если же квартиры дома принадлежат разным
собственникам, регистрация права собственности на весь дом за одним лицом,
иногда производимая регистрирующими органами, представляется неправомерной.
В ходе судебного заседания это было признано и
представителем БТИ. Из представленной суду справки, выданной БТИ г. Рязани,
следует, что В. является единственным собственником означенной квартиры - до
нее право собственности на эту квартиру ни за кем не регистрировалось. Таким
образом, утверждение представителя заказчика дома о том, что он полноправный
собственник квартиры ввиду того, что весь дом был передан ему подрядчиком в
установленном порядке и зарегистрирован за ним на праве владения,
несостоятельно. Далее. Акционерное общество - подрядчик по договору являлось
одновременно участником обязательств двух видов:
- в качестве подрядчика оно выступало в подрядном
правоотношении и, завершив строительные работы, несло обязанность передать
построенное недвижимое имущество заказчику дома;
- оно являлось участником договоров о долевом участии в
строительстве дома и было обязано выделить определенное количество квартир
своим дольщикам, участвовавшим в строительстве внесением денежных средств.
Названные обязательства имели равную юридическую силу, не
зависели одно от другого (так как исполнение каждого из них не было
обусловлено исполнением другого обязательства) и подразумевали аналогичный
способ исполнения - передачу квартир в собственность кредиторов.
Подрядчик передал завершенный строительством дом
заказчику. Однако право собственности заказчика ни на весь дом, ни на
отдельные его квартиры не возникло, несмотря на то, что весь дом был
поставлен на его баланс. В то же время спорная квартира была передана
подрядчиком во исполнение договора о долевом участии в строительстве
гражданке В. как фактически (вручение ключей от квартиры), так и формально
(регистрация права собственности в установленном порядке). Передаточный акт
на квартиру не подписывался, однако исполнение обязательства из договора о
долевом участии в строительстве дома было предложено в письменной форме и
принято посредством обращения в БТИ г. Рязани с требованием о регистрации
права собственности.
Возникла коллизия, порядок разрешения которой детально, по
мнению автора, регламентирован Гражданским кодексом России.
По завершении строительства дома у заказчика по договору
строительного подряда возникло обязательственное право требовать передачи ему
в собственность в установленном порядке всех квартир дома в отдельности
(фактического предоставления во владение по передаточному акту и регистрации
прав). Однако в соответствии со ст. 398 ГК в отношении спорной квартиры это
право отпало, поскольку квартира была передана В. - лицу, имеющему на нее
право собственности вследствие исполнения иного договорного обязательства.
В этой ситуации заказчик утратил на спорную квартиру все
права и сохранил лишь возможность требовать от подрядчика возмещения
причиненных ненадлежащим исполнением договора строительного подряда убытков. Суд
тем не менее удовлетворил исковые требования акционерного общества, признав
незаконной регистрацию права собственности на квартиру за В. ввиду того, что
БТИ не имело права без согласия заказчика производить регистрацию права
собственности на квартиры дома за кем-либо.
Таким образом, суд пришел к выводу, что имело место
нарушение установленного порядка проведения регистрации прав на недвижимое
имущество.
Вынесенное решение было обжаловано в областной суд, однако
оставлено последним без изменений. Представляется, что ситуации, подобные
описанной, едва ли будут возможны с введением в действие Закона о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Закон детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества.
Так, ст. 13 устанавливает порядок регистрации,
последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов, необходимых для государственной
регистрации и отвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных
документов;
- правовая экспертиза представленных документов и проверка
законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект
недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить
отсутствие возможных противоречий;
- при отсутствии указанных противоречий и других оснований
для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество;
- совершение регистрационных надписей на
правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной
регистрации, каковыми согласно ст. 14 Закона являются особого вида
свидетельства.
Статьей 16 определен круг лиц, управомоченных обращаться с
требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые
возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этой статьи
подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены особые
правила регистрации).
Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона,
согласно которому термин "государственная регистрация прав"
подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что
положения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационной
процедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст.
16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично
регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из
контрагентов от прохождения регистрационной процедуры.
Итак, государственная регистрация производится на
основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо
представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность.
Если право возникает на основании акта государственного органа или органа
местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права
подается лицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, если права
возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения,
заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При
уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на
недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по
требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки
возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не
требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по
желанию участников.
Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если
сделка, подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в
силу требования закона, законодательно не урегулирован.
Следует, однако, оговориться, что со вступлением в
действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" круг сделок, требующих соблюдения
квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму.
Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК,
сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров,
предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договоры продажи (а в силу ст. 567 - и
мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности в
частности, а также договор дарения недвижимости). Требование о нотариальном
удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским
кодексом установлено только для связанного с отчуждением недвижимого
имущества договора ренты (ст. 584), а также для договора залога недвижимого
имущества (ст. 339). При этом Закон о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним применительно к ипотеке содержит изъятие
из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура
регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению
залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь,
являющуюся предметом залога.
Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК не исключается
возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться
требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с
недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации. В данных
случаях при отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует
руководствоваться аналогией ст. 16 Закона о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть по требованию любой из сторон
такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и
возникшего на ее основании права на недвижимость.
Целью настоящей статьи не является всеобъемлющий анализ
положений нового Закона о регистрации прав на недвижимость. Тем не менее
хотелось бы отметить следующее.
Несомненно положительным является включение в Закон
правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности
регистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что до
вступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали в
удостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на
то, что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, не
прошел регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на него
конкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовали заключать
договор без нотариального оформления, рассматривая объект незавершенного
строительства в качестве "совокупности строительных материалов".
Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного строительства
как недвижимое имущество и не принимали для регистрации права собственности
договоры купли-продажи или дарения, не оформленные нотариально. Таким
образом, заключить договор продажи незавершенной строительством недвижимости,
минуя судебную процедуру, зачастую было невозможно.
Статья 25 принятого Закона устанавливает, что в случае
необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право
на указанный объект недвижимого имущества должно быть предварительно
зарегистрировано. Указанная статья содержит перечень документов, необходимых
для первоначальной регистрации прав на объект незавершенного строительства.
Если для регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости требуется по
общему правилу предъявление документов, подтверждающих факт их создания, то
при регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимы
документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания
объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектно-сметная
документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного
строительства.
Наиболее сложной для понимания представляется ст. 22
Закона, где определяются особенности регистрации прав на предприятие и сделок
с ним. Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что регистрация прав на все
объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные
участки, а также сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных
объектов. В то же время государственная регистрация прав на предприятие как
имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно
п. 2 рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического
лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс
является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о
праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного
предприятия, в месте нахождения объекта.
Буквально истолковать эту норму права можно так: право на
предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятие
зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде
всего то, что законодатель использовал термин "предприятие" в двух
значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе,
то есть объекте гражданских прав, в другом - упоминая предприятие в качестве
юридического лица - субъекта гражданско-правовых отношений.
Проблема соотношения понятий "предприятие" и
"юридическое лицо" не нова. Идея признания предприятия в качестве
юридического лица выдвигалась еще в дореволюционной российской цивилистике и
разделялась, в частности, таким известным ученым, как П. П. Цитович. Другой
выдающийся цивилист, Г. Ф. Шершеневич, по-видимому, также придерживался
подобной точки зрения. В своем учебнике торгового права он провел подробный
анализ конститутивных признаков предприятия, рассматривая его в разделе,
посвященном субъектам торговых сделок: в концепции ученого торговое
предприятие выступает как объект права собственности, предмет сделок,
имущественный обособленный комплекс, в то же время претендующий и могущий
стать субъектом гражданско-правового отношения, поскольку комплекс этот, по
мнению автора, суть меновое хозяйство, которое фактически оценивается в
обороте как самостоятельный субъект, характеризуемый относительной
неизменностью, отводящий на второй план своего владельца и, как правило, не
ассоциируемый с именем последнего1. То есть предприятие - объект права
особого рода, весьма близкий по своим характеристикам к юридическому лицу и
требующий юридического признания своей самостоятельности.
Так или иначе, вопрос признания за торговым предприятием
статуса юридического лица положительного разрешения в законодательстве России
не нашел, как, впрочем, и в зарубежном законодательстве. Теоретические
дискуссии о необходимости признания предприятия юридическим лицом продолжаются
и по сей день. Основой соответствующих предложений на этот счет служит, как
отмечалось в литературе, очевидный интерес субъектов коммерческой
деятельности ограничивать свою ответственность по обязательствам, связанным с
эксплуатацией предприятия, исключительно имуществом, входящим в состав
последнего.
Однако в законодательных актах иностранных государств
нашла отражение выработанная немецкой правовой доктриной концепция,
определяющая предприятие как имущественный комплекс и признающая его только в
качестве объекта имущественных прав, то есть средства хозяйственной
деятельности, состоящего из элементов материальных (торгового заведения в
виде завода, магазина, конторы основы всякого предприятия, а также денег,
товаров, материалов и оборудования) и нематериальных (комплекса исключительных
прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации
предприятия и его продукции, а также имущественных прав и обязанностей).
Концепция эта в целом была воспринята и новым
отечественным законодательством. Согласно ст. 132 ГК предприятием является
имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности, в целом относящийся к недвижимому имуществу. Термин
"предприятие" в значении "юридическое лицо" употребляется
в Гражданском кодексе только применительно к коммерческим организациям, не
обладающим правом собственности на закрепленное за ними имущество,
пользующимся им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,
то есть к государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Таким образом, гражданское законодательство России пошло
по пути разграничения понятий "предприятие" и "юридическое
лицо", хотя и провело его недостаточно последовательно. Это видно из ст.
300 ГК, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие (как,
впрочем, и на учреждение), в отличие от ст. 113 (п. 5), ст. 114 (п. 8), ст.
120 ГК, которые говорят о правах собственника не на сами юридические лица,
названные выше, а только на закрепленное за ними имущество.
Думается, что подобное смешение понятий ошибочно и
недопустимо: субъект имущественного права не может одновременно сам быть
объектом обладания на праве собственности со стороны третьего лица. Поэтому в
ст. 300 ГК под правом собственности на унитарное предприятие и учреждение
следует, по-видимому, понимать право собственности на закрепленное за этими
юридическими лицами имущество. К подобному выводу можно прийти путем
сравнительного сопоставления норм ГК, то есть через систематическое
толкование закона.
Поскольку предприятие юридическим лицом не является,
предложенное выше толкование ст. 22 Закона о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним неверно. Следовательно, возникает
проблема уяснения смысла положений этой статьи и определения места регистрации
прав на предприятие. Закон увязывает место регистрации прав на предприятие с
местом регистрации юридического лица.
Использование термина "предприятие" в целях
обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как
несоответствие терминологии Закона понятийному аппарату, использованному
законодателем при конструировании норм Кодекса. Следует при этом заметить,
что обозначение юридического лица термином "предприятие" не
исключает вероятности неправильного истолкования понятия "предприятие
как объект права собственности", поскольку дает основание отождествлять
его со всем имуществом юридического лица в целом ввиду того, что Закон
указывает на комплексный характер предприятия как недвижимости, но не
упоминает о присущей предприятию вещной обособленности.
Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым
имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом
смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных
объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия,
по месту нахождения каждого из этих объектов - в разных учреждениях юстиции
по регистрации прав.
Такое понимание предприятия, однако, следует признать
неверным. В литературе неоднократно отмечалось, что предприятие - суть
имущественный комплекс, который представляет собой не просто совокупность
самостоятельных разрозненных вещей, а одну непотребляемую совокупную
недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и
принадлежащего тому же собственнику - юридическому лицу или индивидуальному
предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый
производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия -
недвижимые вещи - могут иногда находиться вне места расположения основной
массы недвижимого имущества, образующего предприятие - в других
регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного
значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в
целом). Иные сочетания (комплекты) вещей, не обладающие указанными
свойствами, не являются предприятием3. На этих позициях стоит и судебная
практика. В качестве предприятия должны рассматриваться заводы,
автозаправочные станции и тому подобное имущество, а значит, в собственности
всякого субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно,
так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в
целях извлечения прибыли.
В ряде случаев юридическое лицо может ассоциироваться с
конкретным предприятием и быть с ним неразрывно связано. Это относится, как
правило, к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (в первую
очередь к федеральным казенным предприятиям), а также к хозяйственным
обществам, образованным на базе государственных предприятий в результате
приватизации последних и имеющим в собственности крупные промышленные
объекты. Однако законодательство не содержит препятствий к тому, чтобы в
собственности унитарного предприятия находилось несколько предприятий -
имущественных комплексов. Следовательно, толковать ст. 22 Закона как
применимую только к унитарным предприятиям, нет оснований: речь в ней идет
обо всех юридических лицах без исключения. С учетом изложенного приемлема
следующая трактовка Закона: право на предприятие в целом должно
регистрироваться в ответственном за регистрацию учреждении юстиции,
находящемся по месту регистрации юридического лица собственника предприятия.
Однако и подобное истолкование порождает немало вопросов.
Во-первых, неясно, должна ли производиться перерегистрация
прав в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на
предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.
Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в
том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц
(например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место
нахождения которых различно.
Наконец, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции
должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее
государству. Думается, Закон предполагает следующее. Всякий объект
недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, должен быть
зарегистрирован в месте его нахождения за собственником всего предприятия
(впоследствии любое обременение каждого такого объекта будет регистрироваться
только в месте его расположения). При этом в месте регистрации юридического
лица - собственника предприятия в соответствующем учреждении юстиции в реестр
недвижимости должна быть внесена регистрационная запись о том, что конкретное
юридическое лицо, зарегистрированное по определенному адресу в данном
регистрационном округе, обладает на праве собственности предприятием,
расположенным в определенном месте, с перечислением всех объектов
недвижимости, относящихся к этому предприятию. В месте регистрации
собственника предприятия, очевидно, должны регистрироваться и права на
предприятие, производные от права собственности. Таким образом, каждый объект
недвижимости, входящий в предприятие, должен быть подвергнут двойной
регистрации. Переход права собственности на предприятие в целом повлечет
необходимость новой регистрации (регистрации возникшего права) в другом
учреждении юстиции в том случае, если приобретатель зарегистрирован в ином
регистрационном округе.
Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей
долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях
юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости, - соответственно в месте
регистрации каждого из сособственников с указанием на то, что находящемуся в
данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве
общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости
в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей
собственности.
Регистрация права собственности государства на
предприятие, видимо, должна проводиться в месте регистрации юридического
лица, за которым предприятие закреплено. Сложность подобной регистрационной
процедуры очевидна. Неизбежно возникнут проблемы, связанные со слабой
технической базой регистрирующих органов (поскольку без объединения всех
учреждений юстиции в единую компьютерную сеть исполнение нового Закона весьма
проблематично), а также с недостаточно высокой профессиональной подготовкой
регистраторов, многие из которых в настоящее время не имеют юридического
образования. С учетом последнего обстоятельства несомненна необходимость
скорейшего принятия подзаконных актов, на которые косвенно указывает ст. 22
Закона и которые призваны детализировать правила регистрации прав на
предприятия. Кроме того, потребуется, видимо, официальное толкование
положений нового Закона в форме совместного постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации.
|
