|
Глава 2. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В
УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ
§ 2. Становление ипотечных строительных отношений в
Российской Федерации: федеральный и региональный уровни
На протяжении нескольких последних лет ипотека является
предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что
использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в
новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не
столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением
роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной
проблемы. Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет
образование в сентябре 1997г. на государственной основе Агентства по
ипотечному кредитованию как специализированного института вторичного
ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция Агентства была разработана
при активном участии специалистов из “Фанни Мэй”, Института экономики города
США (Urban Institute) и Международного агентства развития США (USAlD).
Основная задача Агентства - способствовать развитию
жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки)
ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными
кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения
долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается,
что Агентство будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом
ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных
финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым
Агентство непосредственным образом будет формировать долгосрочный финансовый
рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению ликвидности банков
за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные
(наличность). Очевидно, что концепция Агентства приближена к модели “Фанни Мэй”.
Второй функцией Агентства является стандартизация и
унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного
риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг
Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и
обслуживания ипотечных кредитов.
К третьей функции Агентства относится представление
интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных
учреждениях. Министерство финансов, Министерство экономики, Государственный
комитет по строительной, архитектурной и жилищной политике и Центральный банк
РФ понимают необходимость развития системы жилищного финансирования, ее инте!
рации с финансовой сферой и рынками капитала. Государственная дума также
принимает участие в решении данных задач, занимаясь подготовкой и реализацией
совместной программы Госдумы и Конгресса США по жилищному строительству в
России “Дом для вашей семьи”.
Пилотный проект Агентства осуществляется в
Санкт-Петербурге, администрация которого прекрасно понимает необходимость
скорейшего улучшения жилищных условий широких масс городских жителей и оказывает
всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Согласно
концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на
несколько этапов.
На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные
кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения
договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет
кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита -
выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а
ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк.
Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.
Параметры ипотечных кредитов предварительно
согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма
кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту.
Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной
процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны
предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячными обратными выплатами.
Одним из важнейших требований Агентства является также
проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение
ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно
превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно
быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл.. К
обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный
момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также
страхование жизни и трудоспособности заемщика.
Возможность досрочного погашения по кредитам
предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых
12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное
погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от
текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих,
заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении
частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей
исходя из нового остатка ссудной задолженности.
Ввиду нестабильной экономической ситуации в России
возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка.
Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях
ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам.
Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его
кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.
Более высокая ответственность заемщика стимулируется
целевым использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более
продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на
создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения
неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к
выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать
договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения
реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному
гашению.
На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность
продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности.
Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а
функции обслуживания остаются за банком.
Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в
предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При
отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк,
обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере
регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной
схеме - три в течение одного года. Если в конечном счете кредит признается
некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у
Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся
суммы основного долга.
Варианты могут включать реструктуризацию кредита по
различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное
досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного
выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по
цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка
произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на
реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего
банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на
обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство
самостоятельно обслуживает кредит.
На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность
российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г.,
ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных
ресурсов.
Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день
Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому
американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк
предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры; 2) Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая
источников “длинных” денег. Но следует учесть, что данная модель работает
хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная
инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России .
Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя
замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки,
применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной
ипотеки является ее социальная направленность—региональные власти берут на
себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую
ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует
большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к
коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде
бесплатного выделения жилья.
В настоящее время около 10 регионов России в той или иной
форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.
В некоторых городах и регионах (Оренбургская область,
Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения
по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные
фонды.
Предоставление льготных процентных ставок по кредитам
создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования
внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по
масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты,
которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область. Республика
Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили
распространение схемы кредитования, в которых не используется
кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают
кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области
рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом
платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается,
поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в
натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая
впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода
кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к
несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно
гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента
натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных
ресурсов.
Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования,
которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство
Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в
целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство
(МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская)
организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как
основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят:
разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса
официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе
проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного
кредитования схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные
кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с
залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход
за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за
обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег
банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая
новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью
лежит на банках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА
выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках
заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти
постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего
начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными
активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы
МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности
агентства.
Что касается ставок процента, то они предполагаются 2
видов: 7% годовых—льготная ставка и 10-13% - основная. Кому же
предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день
остается открытым. Можно “привязать” выдачу кредита к платежеспособности
заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают
реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается
вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под
определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных
домах и др.).
Граждан, которые по своему социальному положению вправе
претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется,
что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков,
социальной заинтересованности широких масс населения .
Особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных
отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге
осуществлен при участии ОАО “РОССТРО” и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в
Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем
выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и
схема взаимодействия участников займа.
Подготовка к муниципальному жилищному займу
Санкт-Петербурга началась весной 1995г. Первым шагом к реализации этого
проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25 апреля
1995г. № 421-р “О подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга”, а затем -
постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. №
76 “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”. В ноябре 1995г. мэр
города подписал распоряжение “О выпуске жилищных сертификатов
Санкт-Петербурга”, а 18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового
рынка Министерства финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск
жилищных сертификатов администрации Санкт-Петербурга.
Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или
125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт.
Период размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный
сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии
жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с 15
ноября 1996г.
Объектом первой серии займа выступал 12-этажный
крупнопанельный жилой дом (“137 серия”) в 350-400 м от пересечения улиц
Планерная и Шаврова внутри квартала “Каменка, квартал 71 А”, корпус 12, общей
площадью 9150 кв. м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ -
возведены 12 этажей здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах
и на Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.
Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в
бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта
РФ.
Участники займа.
Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.
Менеджер - государственное учреждение “Фонд капитального
строительства, реконструкции и капитального ремонта”.
Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по
размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.
Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию
заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление
квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с
№... по №... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих документов
на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов
Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)
Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости,
погашение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по
индексированной номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца
по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по
данным Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга,
либо изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).
Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору
с менеджером выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество
строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление
капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).
Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее
средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью
получения дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант
обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты
других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента
погашения первой серии займа.
ГДР - Государственное бюро регистрации прав на
недвижимость в жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных
сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.
Регистрационный центр - некоммерческая организация,
осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.
РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо
юридических лиц - владельцев жилищных сертификатов.
Алгоритм действий инвестора
1. Инвестор - андеррайтер
1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера
заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение
определенной партии жилищных сертификатов).
1.2. Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера,
либо перечисляет на его расчетный счет (если инвестор - юридическое лицо, то
денежные средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением
внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера,
либо копия платежного поручения.
1.3. После подведения итогов, на основании списка
удовлетворенных заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны
подписывает договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер
регистрирует данный договор.
2. Инвестор - Регистрационный центр (РДЦ)
После подписания указанного договора инвестор получает
выписку из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо)
РДЦ.
3. Инвестор - агент по недвижимости
Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных
сертификатов и не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор
заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом
за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с
соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.)
начинается процесс оформления квартиры в собственность.
4. Инвестор как продавец
Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных
сертификатов вместе с закрепленной квартирой или “россыпью”, аннулировав
предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.
5. Инвестор - Банк-гарант
Если инвестор не подал до указанной даты заявку на
погашение жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен
дом-объект займа, то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов)
инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может
погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации
до завершения займа в банке-гаранте.
Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск
жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и
физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в
жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.
Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России
необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов,
различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов.
Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения
и, самое главное, надежными.
Значимость регионального опыта обусловлена тем, что,
во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в
виду специфики товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых,
внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном
строительстве, также в значительной мере носят региональный характер;
в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует
повышению его инвестиционной привлекательности.
Создание на местном уровне региональных и местных фондов
развития жилищного строительства с объединением нескольких источников
финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность
иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных
бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в
решении жилищных задач—все это сегодня один из самых перспективных вариантов
долгосрочного кредитования в России.
|
