|
|
ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК
ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной
России
Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся
элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры)
уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости . Второй
относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица
может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем,
средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия
«жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.
Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследова-телей
к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют боль-шинству
граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в
основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение
усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно
опережает доходы населения.
В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допуще-ниями
на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его уча-стниками
в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают
квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В опреде-ленной
степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – по-зволяет
создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или
приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так назы-ваемого
доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о соци-альном,
потребительском характере рынка вторичного жилья.
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь
главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве
своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора
подряда формируют цену на строительную продукцию.
В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь
вводимого жи-лья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что
речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние
которых от-ражено на рис.1.
Существующие федеральные программы ставят целью либо
изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны
бед-ных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка,
прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывает-ся
и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирова-ние
самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная
политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подхо-де,
учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта
недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка
земли, инвестиции, градостроительство и т.п.
В целях повышения эффективности регулирования требуется
применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на
содержание жи-лищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь
обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так
как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на
федеральном, так и на местном уровнях.
Важнейшим условием эффективности рынка жилищной
недвижимости является также его информационная прозрачность, которая дает
участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее
достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья,
которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тен-денциях.
Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен
сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи раз-решений
на строительство и монопольных местных рынков строительства.
Что касается спроса, то он сдерживается из-за
неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым
ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем
застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие
владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за
недостроенную кварти-ру, а финансирование по принципу «плати из текущих
доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по
завершению строительства. Но-вые покупатели зачастую платят дополнительно 20
процентов от покупной це-ны для внутренней отделки квартиры, монтируя
электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика
кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо
развитой системы андер-райтинга заемщика и процентных ставок, таким образом,
поможет сделать но-вые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут
предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания
существующего жилищного фонда.
Современные особенности андеррайтинга заемщика кредита и
стандартов обслуживания банками являются следующими:
Максимальный срок - 15 лет для кредиторов-коммерческих
банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих
банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процент-ные
ставки на рынке и инфляционные ожидания.
Минимальный размер первоначального взноса
составляет 30 процен-тов, что объясняется проблемами с обращением взыскания
на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количе-ством
сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыноч-ной цены.
Процентные ставки устанавливаются на уровне от 21
до 23 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 12 до 15 процентов,
если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные
ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях
по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная
ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают
бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной став-кой
и рыночной ставкой.
Возможность обращения взыскания на имущество должника
является центральным вопросом для создания эффективных стимулов,
способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на
имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами
при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятст-вия,
мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности
использования собственности в виде залога при получении ипо-течных кредитов и
в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998 года,
улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением,
нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог
ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предостав-ляя кредиторам, имеющим
право ареста имущества должника, обращать взы-скание на это имущество, если
заемщик перестает платить, действие этих зако-нов ограничено, и в судах было
рассмотрено мало дел для апробации их дейст-вия.
Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими
кре-дитами. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать кредиты,
когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются. Обращение взыскания на
залог в случае отказа от уплаты долга ограничено правами семей, особенно
семей с несовершеннолетними детьми, из-за которых не просто выселить такие
семьи. В результате, в случае отказа заемщика возвращать кредит в реальности
права кредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и договорить-ся о
продаже жилья, сдать жилье заемщику, не вернувшему кредит, в аренду, или
переселить семью.
Принятие нового Жилищного кодекса должно внести ясность в разреше-ние
подобных вопросов. В настоящий момент ведется обсуждение новых зако-нов,
предусматривающих создание местного жилого государственного фонда, который
будет расширяться за счет новых и/или пустующих квартир, для пре-доставления
жилья семьям, не возвратившим кредит, и таким образом позволит кредиторам
применить свое залоговое право ареста имущества должника.
Если говорить об организационно-финансовых схемах системы индиви-дуального
жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осозна-вать, что:
становление системы будет происходить неодномоментно. Это про-цесс,
а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согла-сованной
работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней.
Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по
существу навязывая ее регионам, как и построение региональных моделей
независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис;
формирование системы с необходимостью будет
проходить опреде-ленные стадии, и каждой стадии будет соответствовать
адекватная организаци-онно-финансовая схема. Структурные элементы,
составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся
функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный самодостаточный
кредит-но-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечиваю-щие
различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускоре-ния
процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать се-бе
отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое
только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет созда-на
соответствующая правовая база.
Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких
доходов значи-тельной части населения, а также дороговизны заемных средств
благодаря вы-соким рискам (обусловленным несовершенством правовой и
нормативной ба-зы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшаю-щейся
экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего,
небольшие ипотечные кредиты.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь
значительные соб-ственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные
механиз-мы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы по-лучили
широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низ-ким уровнем
доходов населения (в том числе в странах с переходной экономи-кой).
Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов
потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Естественным инструментом, позволяющим людям с минимальным
рис-ком накапливать средства в рамках схем накопительного страхования,
являются страховые компании.
Другим инструментом накопления средств граждан являются
кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Граждан-ского
Кодекса Российской Федерации.
В настоящее время, после принятия Правительством
государственной концепции ипотечного жилищного кредитования, открываются
новые возмож-ности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в
форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен
сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили
Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правитель-ство
Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «пра-вила
игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за
их деятельностью. Последнее особенно важно, имея ввиду недав-ний печальный
опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно преду-смотреть создание
специального правительственного органа типа Государст-венной инспекции,
который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг
регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций,
оперирующих средствами населения.
В перспективе по мере развития банковской системы
центральное место в пространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно,
займут банки. Сего-дня, однако, их возможности существенно ограничены,
поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки,
а сами они рабо-тают, в основном, на «коротких» деньгах. В этой связи
процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы
стать привле-кательными для массового потребителя.
|
