Как сдать квартиру в аренду: инструкция для собственника
Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось
Фото: Семен Лиходеев/ТАСС
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
adv.rbc.ru
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица.
Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества (Фото: Kzenon\shutterstock)
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%).
Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг.
Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику; - условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста.
Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
7 советов, как подготовиться и что сделать перед сдачей жилья
Часто владельцы квартир просят арендаторов показать паспорт, и на этом процесс оформления заканчивается. А другие не просят и паспорта, а потом вынуждены разбираться с испорченной мебелью и жалобами соседей на постоянный шум по ночам. Мы собрали советы, как подготовиться к сдаче квартиры в аренду, чтобы максимально застраховать себя от неожиданностей, сберечь нервы и деньги.
🛡 Застраховать квартиру и ответственность перед соседями
Бывает, что с виду арендатор — приличный человек, а потом звонят соседи и говорят, что всю ночь в квартире шла гулянка, а на утро квартиросъемщик затопил всех по стояку.
Для таких случаев есть страховка. Страховать нужно не только квартиру, но и гражданскую ответственность перед соседями.
Если арендаторы зальют соседей снизу, то страховая компания оплатит ущерб — полностью или частично в зависимости от ситуации.
За отдельную плату можно застраховать мебель и бытовую технику
Как застраховать квартиру
🔒 Поставить второй замок
Это нужно на случай конфликта и для безопасности последующих арендаторов. Ключ от первого замка отдайте арендатору, а дубликат оставьте у себя. Ключ от второго замка держите только у себя.
При смене арендатора можно будет не менять личинку замка, а просто дать новым квартиросъемщикам ключ от второго замка.
Второй замок также поможет закрыть квартиру от жильцов, если в этом будет необходимость. Но помните, что, пока действует договор, ограничивать доступ арендатора к его вещам нельзя
Как действовать в случае конфликта
💵 Подготовиться к уплате налогов
С дохода от сдачи недвижимости нужно платить налог. Если доход от сдачи квартиры не превышает 2 400 000 Р в год, вам не нужно открывать ИП и подавать каждый год декларации. Достаточно установить приложение «Мой налог», зарегистрироваться как самозанятый и платить налоги там.
В приложении можно выдавать чеки, а значит, вы сможете сдавать квартиру юридическим лицам — часто это прибыльнее и безопаснее.
Если все официально, можно не переживать, что придет проверка с полицией или соседи куда-то нажалуются
Налоги при сдаче квартиры
📱 Завести отдельную симкарту
Если планируете искать арендаторов через сайты бесплатных объявлений, будьте готовы к шквалу звонков, в том числе спаму.
Кроме того, даже если вы закроете объявление, когда найдете арендатора, вам все равно могут звонить насчет аренды — через месяцы и даже годы.
Поэтому заведите отдельную симкарту или оформите виртуальную и указывайте на сайтах специальный номер телефона. Потом вы сможете отключить номер или просто перестать использовать симку
Как экономить на мобильной связи
👤 Проверить личность арендатора
Не только арендаторы выбирают квартиру, но и вы выбираете человека, с которым будете сотрудничать.
Помните, что вы не обязаны соглашаться на первое же предложение. Не давайте ответ сразу. Скажите, что подумаете, попросите данные потенциального съемщика и поищите информацию о нем в открытых базах данных или в соцсетях
Как проверить человека
👌 Проверить платежеспособность арендатора
Лучше заранее проверить платежеспособность квартиросъемщика, чтобы потом не оказалось, что ему нечем платить или у него есть долги.
Долги можно посмотреть по базе данных судебных приставов. Проверить на банкротство — в едином федеральном реестре банкротов.
Еще можно попросить копию кредитной истории — по ней можно узнать, сколько кредитов у арендатора и насколько он в целом финансово дисциплинирован
Где проверить кредитную историю
📄 Заключить договор
Можно скачать типовой договор аренды и добавить в него пункты, которые имеют для вас особое значение. Это может быть оплата арендатором клининга при выезде или штраф за досрочное расторжение договора, а может быть запрет на сверление новых дырок в стене или на содержание домашних животных.
Важно не только все это прописать, но и доходчиво объяснить арендатору, потому что многие не читают договоры и подписывают их не глядя
Как составить договор аренды
Больше полезных рекомендаций
В нашем потоке «Недвижимость». Как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ
Читать статьи
Эти статьи помогут, если собираетесь сдавать жилье в аренду:
1. Как сдать квартиру в аренду.
2. Что купить в квартиру для сдачи в аренду.
3. Как собрать умный дом в квартире для аренды.
10 советов для тех, кто снимает квартиру впервые
Аренда квартиры в первый раз — увлекательный и напряженный процесс, с которым вам придется справиться самостоятельно, особенно на конкурентном рынке аренды. Но есть способы подготовиться к первому поиску квартиры, чтобы убедиться, что вы найдете отличную аренду, которая соответствует вашему бюджету и вашим потребностям.
Продолжайте читать, чтобы получить советы экспертов по аренде квартиры, которые помогут вам ориентироваться в этом процессе самостоятельно.
10 советов по аренде квартиры в первый раз
Чтобы помочь вам на этом пути, мы изложили десять полезных советов для тех, кто снимает жилье впервые, о чем следует помнить, когда вы ищете объявления в Интернете и оформляете свою первую аренду.
1. Определите сумму бюджета на аренду
Во-первых, определите, сколько вам нужно выделить на аренду и другие расходы, связанные с арендой, такие как коммунальные услуги, плата за парковку или плата за содержание домашних животных. Есть два общепринятых правила составления бюджета на аренду, в том числе правило 30 процентов и модель 50-30-20.
Правило 30 процентов советует арендаторам не платить более 30% своего ежемесячного скорректированного дохода в виде арендной платы, чтобы иметь деньги, оставшиеся на другие расходы. Хотя эта модель все еще практикуется, иногда ее считают устаревшим способом составления бюджета на аренду. Вот почему может иметь смысл использовать модель 50-30-20, что означает, что 50% идет на фиксированные расходы, такие как ваши ежемесячные счета, 30% используются на разные расходы, а 20% идут на сберегательный счет.
Некоторые арендодатели требуют, чтобы арендаторы вносили как минимум трехкратную арендную плату, поэтому это также может быть способом определить, на какую арендную плату вы имеете право. Ключ в том, чтобы найти арендную плату, которую вы можете себе позволить и которая не требует слишком больших расходов на аренду каждый месяц.
2. Определите, какие удобства вам нужны
Важно определить, какие удобства вы хотите получить при аренде, поскольку вы, вероятно, будете жить в квартире в течение 12 месяцев или более. Удобства в квартире состоят из функций или услуг, которыми арендаторы могут пользоваться во время проживания в квартире. Удобства могут быть в самой квартире или доступны в здании, например, тренажерный зал или гараж. Аренда, в которой разрешено проживание с домашними животными, может также включать удобства для домашних животных, такие как беговые дорожки или задний двор.
3. Создать профиль арендатора
Многие арендаторы согласны с тем, что поиск дома может быстро обернуться многочисленными сборами за подачу заявления и проверками кредитоспособности от разных арендодателей. Чтобы этого не произошло, вы можете создать профиль арендатора, который включает всю информацию, которую арендодатели обычно запрашивают в заявке на аренду, и определенные отчеты о проверке за единовременную плату.
Профиль доступного арендатора легко создать — после того, как вы создадите учетную запись, вам будет предложено добавить свою историю проживания, историю работы, подтверждение дохода, стандартные вопросы приложения и авторизацию отчета о проверке. Вы также можете добавить проверку кредитоспособности, проверку биографических данных и отчет о выселении за единовременную плату.
После заполнения профиля вы можете поделиться им по ссылке или отправить по электронной почте домовладельцу. Не все штаты требуют, чтобы арендодатели принимали профили арендаторов, поэтому важно проверить законы штата об аренде, чтобы подтвердить это, прежде чем создавать собственный профиль.
4. Посетите веб-сайты по поиску квартир, чтобы найти жилье
Существует несколько приложений для поиска квартир, которые предлагают списки аренды с текущей информацией о каждой квартире и позволяют фильтровать списки по цене, типу недвижимости, кровати и ванным комнатам, желаемому переезду.
на свидании, аренда с домашними животными и многое другое. Некоторые приложения также сообщат вам, если определенные объекты больше не принимаются или доступны для аренды.
5. Расписание личных показов недвижимости
Веб-сайты по поиску квартир теперь упрощают виртуальное изучение недвижимости с помощью 3D-туров и виртуальных показов недвижимости. Но важно запланировать личные показы недвижимости с арендодателем, чтобы поближе ознакомиться с качеством аренды и изучить район, в котором она расположена.
Личные показы также предоставляют прекрасную возможность задать арендодателю свои вопросы об имуществе, процессе подачи заявки на аренду, правилах оформления квартиры и способах доставки.
6. Изучите свои права арендаторов
Все арендаторы должны быть хорошо информированы о правах арендаторов знать, что разрешено (и что не разрешено) делать арендодателям. Примерами прав, которые вы имеете как арендатор, являются право на справедливое жилье (установленное Законом о справедливом жилье 1968 г.
), права на то, как следует обращаться с залоговыми залогами, и право на неприкосновенность частной жизни, и это лишь некоторые из них.
В штатах также действуют дополнительные законы, регулируемые на уровне штатов, поэтому чем больше вы информированы, тем меньше вероятность того, что ваши права будут нарушены без вашего ведома.
7. Прочтите весь договор аренды
Если вы снимаете квартиру впервые, важно, чтобы вы прочитали и поняли договор аренды до подписания документа. Вы должны убедиться, что информация в объявлении об аренде соответствует договору аренды и ожиданиям от проживания в сдаваемой в аренду недвижимости. В договоре аренды также должна быть указана контактная информация арендодателя на случай, если вам понадобится связаться с ним в любой момент.
После того как вы подписали договор об аренде, храните документ в легкодоступном месте, это поможет вам ссылаться на договор аренды при возникновении вопросов о том, как увеличить объем технического обслуживания, оплатить арендную плату и по другим вопросам, связанным с арендой.
8. Получите страховку арендатора
Многие арендодатели требуют страховку арендатора для защиты вашего имущества в случае повреждения или уничтожения имущества. Стандартный страховой полис арендатора определяет, при каких обстоятельствах застрахованы ваши вещи и какие вещи застрахованы.
Большинство страховых компаний также предлагают добавить полис для домашних животных, если у вас есть одно или несколько домашних животных, так как это может обеспечить дополнительную защиту в течение срока аренды.
9. Сфотографируйте квартиру перед заселением
Перед тем, как заселиться в квартиру, сфотографируйте каждую комнату в аренде. В идеале арендаторам рекомендуется делать фотографии после получения ключей от квартиры и перед тем, как забрать свои вещи.
Если вы обнаружите проблемы с полом, дверями или любыми другими деталями до того, как въедете, то фотографии могут послужить доказательством того, что вы не нанесли ущерб, проживая в квартире.
10.
Сообщайте об арендных платежах в бюро кредитных историйАрендная плата, скорее всего, станет вашим самым большим расходом, и благодаря таким платформам, как Avail, теперь вы можете сообщать TransUnion о своевременных арендных платежах за 3,9 доллара США.5/за отчетный месяц с CreditBoost*. Вы можете внести свой вклад в свой FICO 9, FICO XD и VantageScore с помощью CreditBoost, что упростит получение кредита при аренде вашей первой квартиры.
Вам нужно будет пригласить своего арендодателя для сбора арендной платы с помощью Avail, но это легко настроить и предоставить массу преимуществ, которые им понравятся. Такие штаты, как Калифорния, также требуют, чтобы арендодатели разрешали арендаторам сообщать об арендных платежах в кредитное бюро, поэтому использование Avail дает преимущества обеим сторонам.
Экономьте на регистрационных сборах благодаря профилю арендатора
Аренда квартиры в первый раз не должна быть сложной или дорогостоящей. С помощью этих 10 советов по аренде квартиры вы легко сможете начать процесс поиска своего нового дома на хорошей ноте, которая позволит вам чувствовать себя хорошо подготовленным и уверенным.
Чтобы помочь вам сэкономить на сборах за подачу заявления и ограничить проверки кредитоспособности, создайте бесплатный профиль арендатора, которым вы сможете поделиться с несколькими арендодателями за считанные минуты.
* Результаты CreditBoost могут различаться в зависимости от человека.
6 советов по аренде квартиры
То, что вы платите за свою квартиру, и сколько вы получаете за то, что вы платите, во многом зависит от ваших навыков ведения переговоров и поиска сделок. Однако, прежде чем вести какие-либо переговоры, вы должны решить, что вы ищете в арендованном помещении.
Ознакомьтесь с шестью простыми шагами, которые помогут вам найти квартиру с минимально возможной арендной ставкой.
Key Takeaways
- Аренда квартиры часто представляет собой процесс поиска наилучшего предложения, которое удовлетворит ваши личные потребности и желания в доме.
- Вы можете самостоятельно исследовать рынок аренды, используя Интернет и веб-ресурсы.
- Брокеры и агенты по недвижимости также держат руку на пульсе местного рынка аренды и должны использовать их в своих интересах.
1. Обратитесь за помощью в Интернете по выбору функций
Если вы не знаете, какие функции доступны в вашем районе, попробуйте изучить веб-сайты онлайн-сервисов поиска квартир. Вы можете искать квартиры, просто основываясь на том, хотите ли вы квартиру с одной или двумя спальнями, или по другим характеристикам. Это отличный способ узнать, сколько будет стоить ваш коврик, и в каких районах есть нужные вам функции.
2. Избегайте выбора дома на основе воспринимаемой ценности
Вы можете получить большую скидку на квартиру со сводчатыми потолками и островной кухней, но район может быть не тем, что вы ищете, или в нем отсутствуют другие вещи, которые возглавляли ваш список желаемых характеристик. Не делайте ошибку, снимая квартиру, потому что это кажется хорошей сделкой в соответствии с чьими-то потребностями, но не очень хорошей сделкой, основанной на ваших потребностях.
3. Позвоните брокеру в вашем районе
Поищите в Интернете или в физической телефонной книге номера квартир в вашем районе. Позвоните как минимум двум и спросите, в каких арендных сообществах и районах есть больше возможностей, которые вам нужны в вашем ценовом диапазоне.
Спросите о спец. Вы можете найти квартиру, которая обычно стоит 1000 долларов в месяц, за 800 долларов в месяц.
Поскольку брокер получит комиссию, если вы выберете недвижимость, которую они рекомендуют, убедитесь, что локатор позвонит заранее, чтобы узнать, есть ли у двух-трех понравившихся вам объектов лучшие доступные квартиры.
4. Всегда звоните в сообщество перед посещением
Перед посещением недвижимости позвоните перед посещением, чтобы узнать цены. Как только вы окажетесь в собственности, агент по аренде может надеяться удивить вас функциями, но по телефону все дело в цифрах. Сравните цифры, которые вы получили от своего локатора, с цифрами, которые вы получили из онлайн и местных служб поиска квартир.
5. Туристическая недвижимость лично
В то время как виртуальные туры можно найти на веб-сайтах большинства жилых комплексов, ничто не заменит личное посещение сообщества. Веб-сайты дадут представление о том, как выглядит сообщество и интерьер, и их следует использовать в качестве начального экрана. Прогулка по вашему потенциальному новому району и квартире даст вам лучшее представление о местоположении. Кроме того, не ограничивайте поиск одним свойством — посетите как минимум два, чтобы у вас было сравнение.
Дискриминация в отношении жилья незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
6. Пересмотрите свой список функций
На самом первом этапе поиска прекрасного нового места для жизни — такого, которое также будет необременительно для вашего кошелька — вы составили список того, какие функции важны для вас в вашем новом доме и вокруг него.
Вы также должны были решить, сколько вы готовы заплатить за них. Теперь, когда у вас есть по крайней мере несколько разных свойств на выбор, посмотрите, сохраняете ли вы те же значения. Скорректируйте свой список соответственно тому, сколько стоит каждая функция, прежде чем делать окончательные сравнения стоимости и стоимости дома.
Итог
Как только вы поймете, чего хотите и сколько это будет стоить, сядьте и подумайте о своем выборе двумя способами:
- Посмотрите на свой фактический бюджет. Подумайте, оставит ли вам одна квартира больше денег.
- Оцените стоимость квартиры на основе суммы значений, которые вы присвоили характеристикам из вашего списка. Убедитесь, что фактическая арендная плата, которую вы платите, соответствует тому, что вы можете себе позволить.
Зная, что у вас есть реальная ценность того, что важно для вас, вы сможете принять решение о том, где вы живете, основываясь на своих собственных потребностях, а не на рекламе сообщества.